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經(jīng)過前幾年的野蠻生長，民宿行業(yè)正在從比拼數(shù)量逐漸跨入比拼質(zhì)量的下半場。

在國慶期間，一則關(guān)于民宿行業(yè)“刷單”問題的報道引發(fā)熱議，首當(dāng)其沖被點名的是麗江的民宿。據(jù)媒體報道，麗江一些“網(wǎng)紅”民宿客棧從業(yè)者，日均花費千元左右“刷單”，借此提升曝光度。原本基建裝修甚至選址環(huán)境都不好的民宿，在社交媒體上大肆渲染火起來，實際入住體驗卻很差。

價格便宜、個性化，曾經(jīng)是民宿和酒店相比的競爭力所在。然而，為了改善衛(wèi)生問題、提升品質(zhì)等，民宿也在向酒店標準化靠攏，這有可能喪失民宿特性，或者迫于成本、競爭壓力，造成“刷單”這種價格和質(zhì)量不符的情況。曾經(jīng)憑情懷火起來的民宿業(yè)，陷入了尷尬的困境。

這其實暴露出國內(nèi)民宿行業(yè)長期存在的掣肘之一。在李一兵看來，物業(yè)屬性是民宿企業(yè)連鎖化、規(guī)模化過程中的一個非常大的風(fēng)險。此外，還有運營和經(jīng)營理念的問題。例如：難以維系民宿特有的主人文化，以至于許多民宿在連鎖化過程中，逐步變成一個小型精品酒店，而不再是真正的民宿。

李一兵是國內(nèi)最早的一批民宿從業(yè)者，他1999年來到麗江。他覺得從整個國內(nèi)民宿行業(yè)來看，麗江的民宿在房屋設(shè)計、運營等方面都有領(lǐng)先優(yōu)勢。可是現(xiàn)在大約七成的麗江民宿都不賺錢。物業(yè)成本太高，行業(yè)缺乏有序引導(dǎo)，市場競爭太激烈等因素，最終導(dǎo)致經(jīng)營困難。李一兵也選擇帶領(lǐng)他的團隊突出麗江，向更多的城市拓展市場。

作為國內(nèi)非標住宿業(yè)品牌千里走單騎創(chuàng)始人，李一兵接受界面新聞專訪，講述了從傳統(tǒng)民宿到高端精品民宿、從單體民宿到文旅整合運營商的品牌升級過程，千里走單騎在過去十幾年的探索也透視出了民宿市場的變化。

“不管是50萬還是5000萬元的投入都可以做一家民宿。”李一兵指出，準入門檻低也是造成民宿行業(yè)良莠不齊的重要原因之一。甚至國內(nèi)還有很多民宿都停留在“農(nóng)家樂”的水平，沒有形成良好的服務(wù)體系、缺乏品牌。

而隨著民宿產(chǎn)品不斷升級，未來消費者對民宿安保、乃至整個安全體系都會有更高需求，也會推動相關(guān)政策更快出臺，倒逼小型的、低端的民宿進行轉(zhuǎn)型升級。

目前，由國家信息中心牽頭組織的中國共享住宿領(lǐng)域首個行業(yè)標準《共享住宿服務(wù)規(guī)范》已發(fā)布，針對民宿業(yè)態(tài)特征，首次對平臺企業(yè)、房東和房客三方主體進行了相應(yīng)約束和規(guī)范。

為了獲得更好的產(chǎn)品品質(zhì)，千里走單騎離開了麗江，投入大量人力物力，在大理、無錫、樂山等全國多個度假目的地運營多家各具當(dāng)?shù)匚幕厣木访袼蓿瑢Ｗ鲋懈叨硕燃偈袌觥Ｔ谄淙笾饕漠a(chǎn)品線中，位于大理的楊麗萍酒店每晚單價高達5000元，最便宜的六悅系列酒店定價也在1500元及以上。

不同于傳統(tǒng)民宿，千里走單騎在選址、建筑、服務(wù)等各方面，對標五星酒店。因此，前期資金投入非常大。以千里走單騎樂山項目來說，建筑群大約占地2200平方米，差不多單平米需投入一萬元成本。在項目前期規(guī)劃過程，按照55%的入住率來測算經(jīng)濟指標，原則上可以在5-6年把成本回收。如果入住率達到75%，就可以提前兩年回收成本。

于是，包括千里走單騎在內(nèi)的精品民宿遇到的最大的問題就是規(guī)模化。隨著國內(nèi)民宿行業(yè)進入下半場比拼，千里走單騎也主動迎來了第二次產(chǎn)品升級：從單體民宿經(jīng)營到文旅小鎮(zhèn)運營。

運營商的身份定位帶給千里走單騎新的發(fā)展空間。

過去，純粹重資產(chǎn)的模式阻擋了精品民宿品牌復(fù)制的步伐，然而通過托管或合作的方式，即由千里走單騎和業(yè)主方共同合作開發(fā)民宿項目，由業(yè)主來投資土地、建筑、物業(yè)，千里走單騎依托經(jīng)驗提供規(guī)劃及運營。在此模式下，由千里走單騎承擔(dān)的成本大約只需要20%左右，大大減輕了資金壓力。在其未來的計劃中，這類項目的數(shù)量將占60%-70%。

在上述模式下，至關(guān)重要的就是千里走單騎積淀多年的運營經(jīng)驗。于是李一兵帶領(lǐng)團隊轉(zhuǎn)型到運營商，逐漸從重資產(chǎn)模式過渡到輕資產(chǎn)模式。

文旅小鎮(zhèn)是“民宿群落”的升級版，這是機會有待挖掘的藍海市場。

據(jù)相關(guān)資料顯示，自2016年開始，隨著相關(guān)利好政策出臺，文旅小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮持續(xù)升溫，不過其發(fā)展仍舊面臨諸多挑戰(zhàn)。文旅小鎮(zhèn)具有投資大，回收周期長的特點，目前出現(xiàn)了定位不清、盲目跟風(fēng)、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象。與此同時，隨著房企布局特色小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)的“房地產(chǎn)化”趨向愈發(fā)嚴重。

千里走單騎從2016年前開始嘗試做文旅小鎮(zhèn)的策劃，提供從選址、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工及軟硬裝、招商、運營、營銷等全鏈條服務(wù)。目前已經(jīng)有多個文旅小鎮(zhèn)項目在莫干山、北京延慶、無錫陽山、貴州千戶苗寨等落地。

“文旅小鎮(zhèn)運營還屬于行業(yè)空白，而且做起來是極其難的。”李一兵表示，這需要團隊先花很大精力來做市場調(diào)研，再來做具體的小鎮(zhèn)的指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計。其中，要考慮到從住、吃、文化精神需求等不同的鏈條的需求，配備不同價位、不同數(shù)量的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，才能精準地滿足不同游客的需求。

例如，以首個落地的莫干山文旅小鎮(zhèn)項目來說，千里走單騎利用周邊自然環(huán)境與長三角地區(qū)成熟的度假優(yōu)勢，將它定位于集住、食、游、享、購為一體的度假業(yè)態(tài)，具有休閑度假、會議團建、家庭親子等多個功能。至于位于無錫陽山的蜜桃小鎮(zhèn)，則依托當(dāng)?shù)?00畝桃園的特殊自然資源，將精品住宿和休閑農(nóng)業(yè)相結(jié)合，組合多種業(yè)態(tài)打造田園度假綜合體。

在運營文旅小鎮(zhèn)項目中，千里走單騎要么選擇與大型房地產(chǎn)公司、央企合作，要么和當(dāng)?shù)卣块T合作，不僅可以很好地規(guī)避民宿行業(yè)原本的物業(yè)風(fēng)險，而且此種模式下的資金投入也大大降低。

李一兵希望依托于多年的行業(yè)經(jīng)驗，將文旅小鎮(zhèn)做到多鏈條、多業(yè)態(tài)、統(tǒng)一管理。未來單體民宿經(jīng)營和文旅小鎮(zhèn)的運營業(yè)務(wù)將各占五成。

“中國高消費群體仍然在增加。旅游度假也逐漸成為一種生活方式，成為一種精神需求，所以高端度假市場是一個很大的市場。”李一兵說。

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